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美国房价一年暴涨16%,各地上演抢房大战?

candy2020 2021-4-13 09:51 PM 33人围观 房产

现在互联网上各种商业平台,都能够给带来关于美国房源的丰富信息,在很多人看来,这些信息似乎就是充分的。那么经纪人究竟能给你带来什么呢?下面就谈一谈好的经纪人能够给你带来的四点帮助。

美国买房
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更多有价值的信息

你所看到的这些商业网站,它们关于房源的信息是来自于哪里的?它来自于经纪人所使用的一个系统叫做Multiple Listing Service,简称MLS。这个系统当中关于房源的信息应该说是最全面的,而商业网站也是抓取了其中的信息。

那么有哪些是你看不到的?比如说这个房子的成交历史。有一些州的房屋成交价格并不公开,你所看到的价格只是当初挂出来的价格。你是看不到实际以什么价格成交,而这个信息是经纪人可以看到,然后可以告诉你的。

再比如说,经纪人和经纪人之间可能会有一些留言,那在这些留言当中包含了很多重要的信息,是你在公开的描述当中看不到的。比如说,这个房子现在有租客的话,你可能看不到租金是多少。

还有,法律要求卖方写一个seller disclosure,卖方的信息披露。这个信息披露上就包含了这个房子有哪些设施设备;这些设施设备是不是正常;有没有什么毛病;有没有做过什么样子的维修。这些信息对你来讲肯定是重要的。这些信息也是可以在MLS系统上面能够看到的,可以由经纪人提供给你。

其他的信息,比如关于这个房子的历史资料。如果这个房子要买保险的话,保险的报价等等经纪人也可以给你提供。

美国买房

All real estate is local

这句话是什么意思?虽然你能够看到一个一个房源的具体信息,但是当地的区域你是不了解的,只有长期生活居住在那里的经纪人,才了解当地的情况。比如说当地的市场情况,出租房的情况,哪些人正在租房,什么位置好租,哪个区比较好,哪一个区不好,还有当地的邻里关系,当地的文化风格等等问题,你必须通过当地人才能够了解到,不是仅仅去看一个一个房源信息这些你能够获得的冰冷数字。

谈判

很多人把讲价的过程简单理解为,“我出一个房价,对方会不会接受?”不是这样子的。例如德克萨斯州的买方出价时所使用的文件就有十几页之多,其他的州也会有类似的文件。

在这份文件上除了购买价格,还有其他可以谈判的点,比如说谁来出产权保险费用、谁出survey的费用、卖方是否报销房屋里电器的保修费用、犹豫期的期限以及费用等等。所以在谈判当中有很多点是跟你的利益相关的,而好的经纪人是站在维护你的利益的角度,是会给你省钱的。

不要以为你作为买家,找一个经纪人会额外花钱,实际上买方的经纪费用也是由卖方出的,所以不管你找不找经纪人,房子最终成交的价格是不会因为经纪人的佣金而产生变化的。而好的经纪人会从你的利益出发,帮你省钱。经过训练的以及有专业能力的经纪人,可以知道怎么样去跟对方谈判,有哪些点是可以谈的,哪些环节应该采用怎样的技巧。这都是有专业技能和经验在里面的。

长期的关系

当你遇到了一个好的经纪人,你跟他完成了一笔交易之后,这个经纪人就知道了你的需求,知道了你的风格。将来,如果他有更多适合你的好房源,他可能第一时间会告诉你。有些经纪人会有一些pocket listing,就是指这个房源现在还没有挂出去,他们就会先把这个房源介绍给你,看看你是不是感兴趣,所以你就有机会得到更多适合你的房源。

而且在出现房源竞争之前,你就可以了解到这些房源。

将来,如果你或者你身边的朋友要卖房的话,你也可以把这个房子介绍给好的经纪,因为对于卖方来讲,好的经纪人也是特别重要的。

总而言之,如果你找到一个好的房地产经纪人,你们可以建立一个长期的关系,不管你将来是要买更多的房产,还是要出售房产,一个可靠的经纪人能给你帮上大忙。

那么,美国的房地产经纪人有怎样的管理制度呢?

根据NAR的数据,2015年87%的买家都会有自己的经纪人,在2001年的时候,这个数字只有69%。

作为华人购房者,更应该找到可靠的经纪人来帮忙。合同是英文的,买家也不说中文,房子的信息乱七八糟的也看不懂,Zillow、Redfin上面的信息既不做到实时,也没有中国的单位。即使看到了喜欢的房子,也不确定这个房子到底是真的好,或仅仅是漂亮的图片配上了花言巧语。

经验丰富的经纪人,熟悉所在城市的每一个街区,每一个学区,更对于市场中的一些违规操作和尔虞我诈了如指掌。所以,每一个中国买家都应该找到优秀的经纪人来代理自己。

可凡事都有一个万一,结婚的还能离婚,何况是挑选经纪人。如果你最终发现,和你的经纪人合不来,那怎么办呢?如果你的直觉告诉你,你的经纪人没有全心全意为你争取利益,这时候,你又该怎么办呢?

无论何时,记住一点,你越了解美国的经纪人制度,那么经纪人越不敢欺负你。

这篇文章,我们先了解一下经纪人和客户的“委托代理关系”赋予了经纪人怎样的信托责任,之后我们讲一讲,当你认为经纪人辜负了你信任时,如何保护自己的权利。
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委托代理关系

当任何人雇佣一个地产经纪人去购买或者销售一套房产,雇主就和经纪人形成了一种叫做“Principle-Agent Relationship”,中文翻译为委托代理关系。这种关系要求经纪人对于雇主要有极高的法律义务,也赋予经纪人一些特殊的义务。

当一个地产经纪人被委托去购买房产的时候,经纪人必须将买家的利益放在首位。经纪人更不能堂而皇之地使用客户对于他们的信任来赚钱。这种特殊的关系叫做“Fiduciary Duty(信托责任)”。


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信托责任包括了以下的几个重要方面:

1. 忠诚

“我是经纪人,我决不能辜负客户的信任”

经纪人的每一个举动都首先要使买家获得利益,为自己获利只是一个副产品。比如,一个地产投资人想要一个房主去低价卖掉自己的房子,以便于自己购买之后加价出售房产。经纪人就不能做这种事情。如果有一个经纪人卖你的房子,压低房子的价格,之后再找一个投资人朋友来竞价,这个经纪人就没有将自己“委托人”的信任放在第一位,也辜负了客户的信任。

经纪人时时刻刻都应该把客户的利益放在首位。经纪人的商业伙伴,同事,甚至自己的利益,都不能超过客户的利益。

2.保密

“说客人的信息就是我的生命可能有点过了,但是保护信息的安全性,是一个经纪人的基本职业操守。”

在这种委托代理关系当中,经纪人很可能知道一些雇主的敏感信息,比如个人收入,工作年限,纳税额,银行存款等等。

一个优秀的经纪人应该是雇主的财务分析师,在充分了解了雇主的财务状况之后,帮助雇主找到合适的房产来满足投资的需求。能够保护这些信息是经纪人的最基本素质之一。

比如,当你卖房子的时候,你的经纪人也不能跟买家说你最近丢了工作,需要快一点把这个房子卖掉(换句话说,如果买家能够早点成交你可能愿意稍微降价)。更不用提,把这个信息泄露给第三方,对于经纪人就是吊销执照,或者面临刑事犯罪的指控了。

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3.对于雇主的服从

“这也是对于雇主的尊重”

经纪人代表了雇主来进行房产交易并且完成相应的所有手续。所以,如果作为卖家,你告诉了经纪人你希望将自己的房子标价50万美元,但是愿意接受任何45万元以上的报价,那么你的经纪人就只能考虑这个区间之内的报价。总的来讲,你的经纪人必须按照你的意志来执行整个交易,除非雇主的意愿违背了合同,或者雇主做出任何损害自己利益的不理智行为,经纪人都有义务去制止。

4.正直公开

“经纪人的职责是帮助客户做出最佳的投资选择。如果我不能有效的传达信息,那么用户如何能做出好的选择呢?”

经纪人必须将与雇主利益相关的信息分享给雇主。经纪人更不能利用职务之便,或者隐瞒信息的方式,来为自己获得利益。为了得到更高的佣金,不道德的经纪人可能会下多个虚假竞价来哄抬价格,之后再找到买家,迫使买家抬高价格。

对于卖家来说,不道德的经纪人可能会找到一个“可以被控制”的买家经纪人,压低竞标价格,之后拿走买家经纪人抽成的一部分。这两个例子,属于及其不道德的违规操作,如果任何经纪人对于客户做出这样的行为,都应该受到严厉的制裁。

5.尽职尽责,事无巨细

“地产方面的每一笔交易,都不能容得一丝一厘的问题,客户信任我,我就必须把好关。”

经纪人必须能够胜任买家托付给的信任。地产行业之所以要求有经纪人的存在,就是因为地产交易本身金额较大,过程复杂,牵扯到很多一般人不具有的专业知识。一个合格的经纪人,必须要自身知识过关,还要有很强的责任心。房产交易的过程中,经纪人必须向客户详细地介绍一个合同中的方方面面。

有些房产交易的过程中,经纪人会需要管理雇主的一小部分财产。经纪人需要向雇主回报财务方面待办事项的进展,无论是雇主给经纪人的支票,雇主签字的任何财务类别的文件。

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