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【地产】美国房产投资税务指南

2019-11-27 08:39| 发布者: | 查看: 73| 评论: 0

摘要: 转载自:美国三角会计师事务所看到心仪的房子,很多人按捺不住想马上买买买!好不容易怀着激动的心情选好了房,却发现每年有大笔开支都交给国税局。那么到底该如何合法规划避税,节省开支呢?购房准备阶段1. 准备购 ...



转载自:美国三角会计师事务所


看到心仪的房子,很多人按捺不住想马上买买买!好不容易怀着激动的心情选好了房,却发现每年有大笔开支都交给国税局。


那么到底该如何合法规划避税,节省开支呢?


购房准备阶段



1. 准备购房前考虑的问题


房屋用途:是自住还是出租获得现金流?

持有时间:是不久后卖掉,还是长期持有升值?

购买者身份:是否是美国税务公民?


2. 为何要考虑用途?


房屋的用途直接关乎到你需要用到什么样的税表,哪些支出可以减免,哪些凭证文件需要保存以待报税时候使用。


如果房子是用来自住,只有支出没有收入,此时用到的表格是个人税表1040的Schedule A中的分项扣减额(Itemized Deductions)。


如果是全部或部分出租,用到的表格是个人税表1040的Schedule E:房产以及其他投资收入(Rental and Royalty Income)。


3. 为何还要考虑卖出时间呢?


美国“主要住宅” (Primary Residence) 卖房可以享受$250,000(单身纳税人)至 $500,000(夫妻纳税人)的免税额。简单来说,你的房子卖出时若是增值了,只要满足以下几个条件便可以免除增值税:


1. 必须是你的“主要住宅”

2. 持有房屋所有权5年

3. 在卖房前的5年内至少有2年住在这里。而且呢,每一次房屋买卖的间隔不能少于2年。


举例来说,如果你买了第一套房,自住两年,买了第二套房并搬入,第一套房开始出租。三年后卖掉第一套房赚了25万,同时买了第三套房,第一套房的25万增值免税。这一年,搬入了第三套房居住并将第二套房出租,两年后,他卖掉第二套房,又符合了所有免税条件。


4. 是否是税务居民会有什么影响呢?


美国税务居民和非税务居民在税收优惠上的对待大不一样了。


非税务居民不享受上述的25万美金增值税免税额,且遗产税的免税额只有6万美金,也就是说如果一个外国居民持有价值100万美金的房产,孩子要交(100万-6万)*40%=37.6万美金的遗产税才可以顺利继承房产。


对于美国税务居民而言,遗产税的终身免税额是1,140万美金(2019年),夫妻俩人免税额是2,280万美金,每年豁免额是15,000美金。


因此,对于美国税务居民而言,用公司名义购买房产是非美国居民规避遗产税和赠与税的有效形式。虽然外国居民的免税额只有6万美金。但美国税法有规定,外国人如果赠予美国人无形资产,免征赠予税/遗产税。


公司股份就是一种形式的无形资产。如果房产属于LLC公司,那么可以将家人添加到公司,然后以公司的名义进行“股权转让”和“股份继承”,可免去高昂的非美国居民赠与税和房产税。


房屋成交阶段



买房时的成交费用可增加房子成本用于抵扣将来卖房时的增值部分。


房产交易成功后,买方会收到一份“房地产交易完成单”,上面详细记录着房产地址,结算时间以及各项交易费用。这项清单一定要保存好,因为它决定了你卖房时和计算增值税时的房产成本。


成交费用 (Closing Costs) 包括佣金,产权费用等等都可以加到你的购买价格上增加房子成本。举例来说,如果房子售价是50万美金,“房地产交易完成单”上显示各种费用加总是2万美金,那么卖房时成本就是52万美金,这样增值部分就减少了2万美金。


若是以公司名义买房,你的成交费用 (Closing Costs) 以及贷款费用 (Loan Fees) 需要计入无形资产,然后按贷款时长来摊销(类似折旧)。


房屋持有阶段


房子到手后,接下来需要考虑的便是收入支出如何影响你的缴税额了。那么有哪些有房一族可以享受的优惠政策呢?


1

房贷利息和点数


如果你是贷款买房,在第二年年初会收到贷款利息(Mortgage Interest)1098表。


如果房子是自住,贷款利息可以计入个人税表1040的schedule A分项扣减额(Itemized Deductions)中的第10行。通常来说,刚买房的前几年的贷款利息占比很高,所以可以扣税的金额还是非常可观的。


如果房子是用于出租,那么贷款利息可以放到Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income)的第12行贷款利息(Mortgage Interest)支出中。


2

贷保险费用


这项优惠对美国低收入房主而言比较重要,贷款机构通常需要那些无法或者不想在房产上面支付至少20%的房产买家购买房贷保险,以抵抗违约风险。


而这部分费用可填入 Schedule A 分项扣减额(适用于自住)。但是一旦你的调整净收入高达 $109,000 (夫妻纳税人)或 $54,500(夫妻分开纳税或单身纳税人)则因为收入过高而不再享受这个待遇。


3

房产税 / 地税


如果房子用来自住,房产税(property tax)可以放到个人税表1040的Schedule A 分项扣减额(Itemized Deductions)中的第6行。


如果你的房子用于出租,房产税(Property Tax)可以放到Schedule E房屋出租收入(Rental and Royalty Income) 的第16行税务(tax)费用中。


4

意外损失


可以放入个人税表1040的Schedule A 分项扣减额,经过限额计算后最终得到可以抵扣的额度。例如洪水把房子冲毁了,房子亏损50万,保险补偿了40万,那剩下的10万就是你的意外损失。


5

装修改装费用


例如房子买价50万,业主自己花了20万装修改装,那么将来房子出售时的成本也就提高了20万美金,计算增值税时的增值部分就相应减少了。这就是所谓的抵消增值获利税。


6

房屋节能环保装修和改进


美国政府鼓励纳税人节能环保,凡是有相关提升居家节能效益的装修和改进,包括安装太阳能板、节能热水器,隔热门窗等,可以获得最高 $1,000的税务减免 (Residential Energy Credits) 优惠,这个在1040税表的第48至54行可以找到。


值得注意的是:税务减免 (Credits) 不同于各种税务抵扣 (Deductions),它是在前期步骤计算出来的应纳税所得 (Taxable Income) 的基础之上,直接减免相应税额的项目。


7

家庭办公室


如果使用自家房产作为家庭办公室,可以按办公室所占房屋面积比例将房贷利息,房产税,水电费,保险,等一系列费用的百分比,直接放入 Schedule C 作为生意支出 (Business Expenses),用于抵扣自雇 (Self-Employment) 收入。


如果你觉得追踪这么多费用太繁琐,IRS 也为你提供了简单的替代方式,即可以抵扣 $5/平方英尺(最高$1,500/年)的家庭办公室费用。


房屋出售阶段



卖房相关费用可抵减增值税

卖房成交后你同样也会收到一张“房地产交易完成单” (Closing / Settlement Statement)。这次需要关注的是卖方明细,上面几乎所有卖房相关费用都可用来抵税。例如产权保险 (Title Insurance)、房产经纪人佣金、刊登卖房广告等。


此外,屋主在卖房前90天内支付的房屋维修费用,只要能证明是为了推销房屋,都可以作为卖房费用用于抵消你卖房的增值额!


举例来说,如果买房时的房产价值是50万美金,“房地产交易完成单”上各种买房费用2万美金,为了提升房子价值,翻新花掉10万美金。卖房时售价是80万美金,卖房时“房地产交易完成单”上费用用掉6万美金。


那么最终卖房的增值额是:80-6-50-2-10 = 12万美金



1031同类交换递延增值税

投资房产可以用1031同类交换递延增值税。该条款规定处置投资用房时,只要满足在45天内锁定新房源,6个月内完成交割的话,原投资用房处置的资本利得可递延到新房产上面。


该条款可以反复应用无限次数。同时,财产置换条款允许同时锁定三个房源,不超过房产原值200%即可。


1031的同类交换意味着在你的房产增值后卖出,接着马上买回价值不低于原房产的同类型资产,这样资产又回流到房地产市场上。


这恰恰是美国政府最想看到的:资本一直在市场流动而不落入某一个投资人手中。交换延税的房地产可一换多,也可多换一,在最后卖出所有房地产,不再继续同类交换投资时,一并缴交增值税。



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