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【地产】美国买房合同解析「Contingency」是什么?

2019-9-9 17:02| 发布者: | 查看: 143| 评论: 0

摘要: 在美国买房时,有几个“偶发或特殊事件 Contingencies”经常在合同内提到并做准备(就是说万一这些情况发生了,买家是否有权中止合同,拿回定金 Deposit)。(1) 如涉及贷款,银行要请估价师去对房子真实价值做综合性评 ...
在美国买房时,有几个“偶发或特殊事件 Contingencies”经常在合同内提到并做准备(就是说万一这些情况发生了,买家是否有权中止合同,拿回定金 Deposit)。(1) 如涉及贷款,银行要请估价师去对房子真实价值做综合性评估 Appraisal。万一评估出来的房价甚至低于您想从银行拿到的贷款额,“偶发事件 contingency”就发生了。比如您签合同购买 80 万的房子,打算贷款 70% 也就是向银行借 56 万。可是估价师对此房评估只值 70 万,那么银行就只贷给您 70万 X 70% = 49万,意味着您需要再想办法自己增加首付 56 – 49 = 7万。没这笔钱怎么办?可以不买了并把原来 10% 的定金拿回来吗?合同里有这项Appraisal Contingency 就没问题。
(2) 努力几个星期后,贷款仍然没有获批,当然买不成了。合同里有这项Financing Contingency 就没问题。
(3) 签了协议书/合同,请工程师做完房屋检查,但发现管道系统年久失修,或线路古老不胜负荷,或屋顶漏水严重,……等等。这时买家有三种选择:1. 马上与屋主协商修理或折减房价做为补偿;2. 中止合同; 3. 不在乎,继续合同(不用奇怪,这种买家本来就打算把此宅夷为平地)。对前两者, 合同里一定要有这项 Inspection Contingency !买房过程中的常见术语(按买房先后次序排列):listing :挂牌上市房屋search criteria:搜房条件/标准open house: 向众人开放的上市屋caravan:成群结队的人一起看房make offer:报价purchase agreement:购房协议书(在报价时填写并签署,加州有十几页的条款)counter offer;还价addendum:附加条款

deposit:押金down payment:首付interest rate:利率loan amount :贷款额all cash offer:全现金购买报价30 years amortization:30年分期付款purchase price:购买价 offer accepted:购买协议被接受(协议接受价)open escrow :进入过户过程/环节cancel escrow:取消合约(终止转户过程)disclosure:告白书 —交易之前,卖方必须让买方知道有关房屋的所有存在或曾经存在过的问题。否则很容易引起法律官司。title insurance:产权保险preliminary title report:产权认证初步报告home inspection;检查房屋termite inspection:白蚁害虫检查termite repair:白蚁害虫处理home warranty:房屋保修保险(这是买方理应要求卖方购买的一年期房屋维修保险)
HOA(home owners association):社区管理费Mello Roos:特殊附加税property tax:房地产税home owners insurance:屋主保险费loan document:贷款材料(指有关合同、法律文件等)close escrow:结束转户过程(转户过程一般为30-45天)record:存档备案(指在政府机关登记备案而成为真正的屋主)来源:网络

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