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中国投资人请注意:美国买房必知的风险和法律问题

2019-6-11 17:57| 发布者: 总编辑| 查看: 81| 评论: 0

摘要: 1. 所购买不动产风险财产范围对于所要购买的不动产区分不同情况,中国投资人应确认相关的物业财产范围和产权情况。例如,如果购买的是商场或酒店,所需要确认的财产范围不仅包括相关土地和地上建筑,还应包括建筑内 ...
1. 所购买不动产风险财产范围对于所要购买的不动产区分不同情况,中国投资人应确认相关的物业财产范围和产权情况。例如,如果购买的是商场或酒店,所需要确认的财产范围不仅包括相关土地和地上建筑,还应包括建筑内的设备设施、与该商业物业经营相关的证照、客户名单等商业秘密、测绘图纸或其他无形资产。如果购买的土地用于开发,则可以要求卖方给予必要的可研调查期,以便对土地相关情况作更详尽的调查,以确定是否适合作符合相关目的的商业开发。产权调查中国投资人应对所要购买的不动产物业进行相关的产权调查,确认是否存在产权瑕疵。产权调查可由产权调查公司进行,通过搜集当地政府备案的相关房地产公开信息,包括房地产历次交易的产权变更记录是否连续完整,是否存在抵押权、地役权或其他产权瑕疵,是否附有相关债务或者欠缴税费等,最终形成相关地产的产权调查报告,罗列相关发现的产权瑕疵或其他问题。物业检查中国投资人应聘请专业人员对所购买的不动产物业进行仔细的检查,包括物业建筑结构、管道设施、供冷供热供电供水系统、是否存在环境风险(例如石棉、白蚁、管道泄漏等)。2. 政府许可风险区划许可在美国从事房地产开发应注意符合区划相关的法规要求。中国企业投资美国房地产开发,首先需要就项目制定总体规划,包括总平面设计和建筑物的初步设计,报市政当局批准。中国房地产开发商应注意与当地居民沟通,做好相关公关工作,不要简单认为和当地市政当局打好交道就可以了,不要按照在国内的思维模式先拿到地再说,如果项目未得到当地居民的支持,很可能导致项目无法进行和投资失败。建筑许可除了区划许可,开工前还需要申请建筑许可及其他开工前需要报批的各种许可,包括市政许可、给水排水许可、消防许可、历史文物许可及其他许可等。 相关项目建筑设计应符合有关建筑法规标准 (Building Codes) 的要求,如建筑材料要求、卫生设施、配电设施、防火标准等等。获得建筑许可的时间要看各地方政府的规定,涉及环境问题时可能会较长。例如美国可出售开发的岛屿获得建筑许可的手续就会比较复杂,耗时可能达10年甚至更长,有没有建筑许可的岛屿售价也差距很大。在获得建筑许可并交纳相关税费后,才可以开工建设。3. 环境风险在美国购买不动产物业,尤其是购买土地用于房地产开发时,应注意相关的环境风险并需要进行相关的环境评估,审查相关环境许可证照是否有效,是否存在违反环境法规而导致产生环境责任的行为,是否存在为满足相关环境要求而需要进行的投入或开销。 如果购买的地块在环境保护敏感地区,如野生动物栖息地或湿地等地区,未经许可是不得砍伐任何林木或者破坏地表植被的,而这可能对房地产开发的工程进展带来严重影响。4. 劳工风险美国的建筑工人属于蓝领工人,与中国的建筑工人不同,他们的收入不低于白领,甚至会更高,享受固定的工作时间和假期安排,其权益受美国法律和工会组织的保护,应避免随意延长工作时间或延迟发放工薪。在美国,很多工人加入工会组织,由工会代表工人同企业谈判集体雇佣合同,谈判内容包括工资、福利待遇、工作时间、辞退条件和遣散费等。工会可以组织工人罢工,或者在签订或续签劳动合同时要求较高的工薪福利。5.土地买卖中国开发商购买美国土地用于开发,需要和美国土地业主签订《土地买卖协议》,并要求在满足交割条件的情况下再进行交割。这些交割条件包括产权公司出具产权报告和或产权保险,测绘地图和图纸已提交,土地等级证明和其他相关证明文件已提交等。如果存在银行贷款,开发商企业还需要和银行签订《土地贷款协议》,在存在担保或抵押的情况下,地契和产权保险文件会交由贷款银行。6. 施工管理美国的施工管理体制由开发商、承包商和监理工程师三方组成的管理体系组成,通过招标承包制,选择承包商和签订合同。与国内不同的是,国内的建筑商作为乙方常处于谈判弱势地位,常存在垫资开工的现象,而在美国建筑商和开发商处于平等的地位,一般不存在垫资干活的现象。
来源:北美博士囤
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